Despeses d'hipoteca: el termini per reclamar no ha vençut

Durant anys, molts bancs van fer pagar al client totes les despeses de constitució de la hipoteca: notaria, registre, gestoria i taxació. Els tribunals van declarar abusiva aquesta clàusula, però molta gent continua pensant que ja és tard per reclamar. En la majoria dels casos no ho és, i el motiu són dues resolucions del 2024.

Què van dir el TJUE i el Tribunal Suprem

La clàusula de despeses és nul·la, de manera que la reclamació se centra a recuperar el que es va pagar. Aquesta devolució sí que està subjecta a un termini de prescripció, i el gran dubte era des de quan es compta.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea, en la sentència de 25 de gener de 2024 (assumpte C-810/21), va respondre que el termini no pot començar a córrer abans que el consumidor hagi pogut conèixer que la clàusula era abusiva i els drets que li reconeix la normativa europea. No n'hi ha prou que hi hagués sentències sobre el tema ni que l'assumpte sortís a les notícies.

A partir d'aquí, el Tribunal Suprem, en la sentència de 14 de juny de 2024, va aplicar aquest criteri: el termini no corre fins que el consumidor coneix l'abusivitat de la clàusula, i correspon al banc demostrar que el client va tenir aquest coneixement en una data anterior. A la pràctica, si mai no s'ha reclamat ni hi ha hagut una sentència que anul·li la seva clàusula, el més habitual és que el termini no hagi començat a comptar.

Quines despeses es retornen

Segons la doctrina actual del Tribunal Suprem, el repartiment de les despeses de constitució d'una hipoteca signada abans de la Llei de crèdit immobiliari queda així:

• Notaria: es retorna la meitat de la factura de l'escriptura de préstec.
• Registre de la Propietat: es retorna la totalitat, perquè la inscripció de la hipoteca beneficia el banc.
• Gestoria: es retorna la totalitat.
• Taxació: es retorna la totalitat.

A aquestes quantitats s'hi sumen els interessos legals des de la data en què es va pagar cada factura, cosa que en hipoteques antigues pot ser una part rellevant del total.

L'impost d'actes jurídics documentats

L'impost d'actes jurídics documentats, l'anomenat AJD, no es retorna. El Tribunal Suprem va considerar que, en les hipoteques signades abans del canvi legal de novembre de 2018, el subjecte passiu de l'impost era el prestatari. Per això queda fora de la reclamació.

Hipoteques cancel·lades, venudes o subrogades

També es pot reclamar si la hipoteca ja està cancel·lada, si va vendre l'habitatge o si la hipoteca prové d'una subrogació o una novació. L'important és haver pagat les despeses i conservar, o poder aconseguir, la documentació que ho acrediti.

Què pot fer vostè

• Busqui l'escriptura d'hipoteca i les factures de notaria, registre, gestoria i taxació.
• Si no té les factures, se'n poden demanar duplicats a la notaria, al registre o a la gestoria, o al mateix banc.
• Revisi si ha reclamat abans o si va signar algun acord amb el banc sobre aquesta clàusula.
• Demani un estudi gratuït. Revisem la seva escriptura i li indiquem quines partides pot reclamar.

Cada cas s'ha d'estudiar amb la seva documentació, perquè les dates, els acords previs i les circumstàncies concretes poden influir en el resultat.