Gastos de hipoteca: el plazo para reclamar no ha vencido

Durante años, muchos bancos hicieron pagar al cliente todos los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación. Los tribunales declararon abusiva esa cláusula, pero mucha gente sigue pensando que ya es tarde para reclamar. En la mayoría de los casos no lo es, y la razón está en dos resoluciones de 2024.

Qué dijeron el TJUE y el Tribunal Supremo

La cláusula de gastos es nula, de modo que la reclamación se centra en recuperar lo pagado. Esa devolución sí está sujeta a un plazo de prescripción, y la gran duda era desde cuándo se cuenta.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 25 de enero de 2024 (asunto C-810/21), respondió que el plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor haya podido conocer que la cláusula era abusiva y los derechos que le reconoce la normativa europea. No basta con que hubiera sentencias sobre el tema ni con que el asunto saliera en las noticias.

A partir de ahí, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 14 de junio de 2024, aplicó ese criterio: el plazo no corre hasta que el consumidor conoce la abusividad de la cláusula, y corresponde al banco demostrar que el cliente tuvo ese conocimiento en una fecha anterior. En la práctica, si nunca se ha reclamado ni ha habido una sentencia que anule su cláusula, lo habitual es que el plazo no haya empezado a contar.

Qué gastos se devuelven

Según la doctrina actual del Tribunal Supremo, el reparto de los gastos de constitución de una hipoteca firmada antes de la Ley de Crédito Inmobiliario queda así:

• Notaría: se devuelve la mitad de la factura de la escritura de préstamo.
• Registro de la Propiedad: se devuelve la totalidad, porque la inscripción de la hipoteca beneficia al banco.
• Gestoría: se devuelve la totalidad.
• Tasación: se devuelve la totalidad.

A estas cantidades se suman los intereses legales desde la fecha en que se pagó cada factura, lo que en hipotecas antiguas puede ser una parte relevante del total.

El impuesto de actos jurídicos documentados

El impuesto de actos jurídicos documentados, el llamado AJD, no se devuelve. El Tribunal Supremo consideró que, en las hipotecas firmadas antes del cambio legal de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del impuesto era el prestatario. Por eso queda fuera de la reclamación.

Hipotecas canceladas, vendidas o subrogadas

También se puede reclamar si la hipoteca ya está cancelada, si vendió la vivienda o si la hipoteca procede de una subrogación o una novación. Lo importante es haber pagado los gastos y conservar, o poder conseguir, la documentación que lo acredite.

Qué puede hacer usted

• Busque la escritura de hipoteca y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Si no tiene las facturas, pueden pedirse duplicados a la notaría, al registro o a la gestoría, o al propio banco.
• Revise si ha reclamado antes o si firmó algún acuerdo con el banco sobre esta cláusula.
• Pida un estudio gratuito. Revisamos su escritura y le indicamos qué partidas puede reclamar.

Cada caso debe estudiarse con su documentación, porque las fechas, los acuerdos previos y las circunstancias concretas pueden influir en el resultado.